皆様こんにちは、株式会社PLUS RINGです！

 

前回は不動産譲渡所得税の基本的な事項について解説しましたが

「不動産譲渡所得税ってこんなにするの？どうにか納税額を抑える方法はないのか？」

と思った方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は不動産譲渡所得税の『特別控除』や『軽減税率』などについてに学んでいきましょう！

 

不動産譲渡所得税の特別控除の種類は？

土地や建物を売却した場合の特別控除の種類は下記になります。

・居住用財産（マイホーム）を売却した場合の3,000万円特別控除

・公共事業などのために土地や建物を売った場合の5,000万円の特別控除

・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除

・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除

・平成21年、22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除

・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除

・低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除

※特別控除はその年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。

 

上記のなかでも皆さんが興味を持たれた特例はやはり、

居住用財産の3,000万円の特別控除ではないでしょうか？

 

 

①居住用財産の3,000万円の特別控除とは？

課税譲渡所得に利益が出た場合、居住用財産であれば3,000万円を控除できる。

 

適用条件

・居住用財産の譲渡であること

・配偶者、父母、子などへの譲渡ではないこと

・居住しなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡している

・前年、前々年にこの特例を受けていないこと

・前年、前々年に「特定居住用財産の買換えの特例」等を受けていないこと

 

ポイント

・譲渡した居住用財産の所有期間が短期でも長期でも利用できる

・控除後の課税譲渡所得が0円となる場合でも確定申告が必要

・住宅を共有している場合もそれぞれが特例の適用を受けることができる

・居住用財産の軽減税率の特例との併用は可能

・住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択して適用

 

 

②居住用財産の軽減税率の特例とは？

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合、

6,000万円以下の部分について14.21%（所得税10％、復興特別所得税0.21%、住民税4％）

の軽減税率が適用される。

 

適用条件

・所有期間が10年以上であること（譲渡した年の1月1日時点）

・居住用財産の譲渡であること

・配偶者、父母、子などへの譲渡ではないこと

・居住しなくなった日から3年経過後の12月31日までに譲渡している

・前年、前々年にこの特例を受けていないこと

・前年、前々年に「特定居住用財産の買換えの特例」等を受けていないこと

 

ポイント

・居住用財産の3,000万円の特別控除との併用は可能

・住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択して適用

 

居住用財産の軽減税率の適用

 

 

③特定居住用財産の買換え特例とは？

➀譲渡資産の譲渡価額より買換資産の取得価額が大きい場合、譲渡益を繰り延べることができる。

また、②譲渡資産の譲渡価額より買換資産の取得価額が小さい場合

譲渡価額と取得価額の差額について収入があったもの考え、

それに対応する譲渡益については課税、残りは繰り延べることができる。

 

 

適用対象の譲渡資産

・居住用財産の譲渡であること

・譲渡対価が1億円以下であること

・所有期間が10年以上であること（譲渡した年の1月1日時点）

・適用者の居住用家屋で居住期間が10年以上であること

※一時的に居住しなかった場合はその期間を除く

 

適用対象の買換資産

・住宅家屋の面積は50㎡以上、土地の面積は500㎡以下、住宅家屋が中古の場合は、一定の耐火建築物以外のものでは建築後年数が25年以内であるか、新耐震基準に適合するものであること。

・耐火建築物に該当しないものである場合には、建築後年数が25年以内であるか、買換えで売る物件の売った年の年末までか、または税務署長の承認を得て買換え期限の延長をした場合のその期限までに、耐震基準に適合することにつき証明されたものであること。

※2024年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前のものは除く）

 

ポイント

・譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日の3年の間に買い換えること

・住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択して適用

・譲渡益が0円となる場合でも確定申告は必要

 

※特例を使うことで課税を繰り延べることはできますが、これはあくまで将来に先延ばしにしているだけで、免除されているわけではありません。しっかりと納税の計画を立てましょう！

 

 

④買換えの損失の繰越控除とは？

取得時に比べて値下がりしたマイホームを売却した場合の譲渡損を3年間繰り越して控除できる。

買換えの損失の繰越控除　イメージ図

 

適用対象の譲渡資産

・居住用財産の譲渡であること

・譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えていること

※敷地等に係る譲渡損失のうち500㎡を超える部分に相当する金額は繰越控除の対象にはなりません。

 

適用対象の買換資産

・住居の居住用部分の床面積が50㎡以上であること。

 

 

ポイント

・譲渡年の前年1月1日から翌年12月31日の3年の間に買い換えること

・取得年の12月31日（繰越控除の適用を受ける場合は、その控除する年の12月31日）において買換資産の取得に係る返済期間10年以上の一定の住宅ローン等の残高を有すること（譲渡資産については、住宅ローンの有無を問わない）

・繰越控除の適用を受ける各年分は合計所得金額が3,000万円以下であること

・取得した年の翌年の12月31日までに居住を開始すること又は見込みがあること

・住宅ローン控除との併用が可能

・その他の譲渡所得の特例とは選択して適用　住宅ローン控除との併用が可能

 

特例の併用可否 イメージ図

 

では今回のまとめになります！

➀居住用の財産を譲渡した場合は3,000万円特別控除が適用される場合がある

②所有期間10年超のマイホームを譲渡した場合は6,000万円以下の部分は軽減税率が適用される場合がある

③買換えで取得した際の譲渡益を繰り延べることができる場合がある

④買換えで取得した際の譲渡損を3年間繰り越して控除することができる場合ある

⑤控除特例を併用して適用できる場合があるので注意が必要

 

今回は不動産譲渡所得税の『特別控除』や『軽減税率』など譲渡税の特例について一緒に学んできました。

マイホームなどの（居住用財産）を購入する場合には様々な優遇措置がございます。

制度を有効活用して不動産譲渡税の納税の対策をしましょう♪

 

当社は兵庫県尼崎市を拠点とし、

中古マンションの売買仲介やリノベーションを軸に活動しております。

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