皆様こんにちは、株式会社PLUS RINGです！

販売図面の中で『借地権』の文字を見たことはありませんか？

借地権付の物件は多くないので見落としがちですが

『所有権』『借地権』の違いはとても重要なので、内容を確認してみましょう！

 

 

借地権とは？

『借地権』とは建物を建てるために土地を借りる権利のことで、

土地の利用権利はあっても所有権自体はその土地を貸している地主にあります。

所有権は“土地を所有”し、借地権は“土地を借りる” 権利ということです。

土地の貸し借りには『借地借家法』という法律が適用されており、

この法律は借主を保護する目的で作られたという背景がございます。

そして『借地権』には２種類ありますので、それぞれの違いを解説します。

 

 

 

借地権の種類

普通借地権

建物が存在し、地代を払い続けていれば自動的に契約更新される借地権です。

契約時は３０年以上、初回更新時は２０年以上、２回目以降の更新は１０年以上の契約期間が必要で

地主からの契約解除は正当事由がなければ認められず、借主保護の強い権利となっております。

普通借地権付きマンションは、定期借地権付きマンションよりも売却しやすく、資産価値も高いです。

 

定期借地権

一般定期借地権

ㅤ契約期間を50年以上に設定し、期間満了後には権利が消滅するという契約です。

ㅤ書面によって契約を行う必要があり、期間満了時には更地にして地主に返還することになります。

事業用定期借地権

ㅤ住宅等の居住用以外の用途に限定し、契約期間10年以上50年未満として契約します。

ㅤ公正証書による契約書作成が義務付けられており、

ㅤ期間満了時には更地にして地主に返還することになります。

建物譲渡特約付き借地権

ㅤ契約期間30年以上として契約し、

ㅤ契約満了時には借地上の建物を地主が時価で買い取ることを定める契約です。

 

 

借地権付き物件のメリット・デメリット

メリット

1.価格が安い

ㅤ借地権付きの物件は土地を購入する訳ではないので、所有権の物件よりも価格が安い傾向があります。

2.土地に関する税金が不要

ㅤ借地権付きマンションの土地の所有者は地主です。

ㅤそのため土地に関する税金である『固定資産税』や『都市計画税』は地主に支払い義務があります。

3.立地が良い場合が多い

ㅤ借地権付きのマンションの多くは、都心や駅近など、利便性が高い立地に建てられています。

ㅤ所有権付きマンションは土地代を加味した金額ですが、借地権付きの物件は土地購入負担が無いので

ㅤ土地所有権付きマンションと比較すると、相場からおおよそ7-8割ほどで購入可能です。

 

デメリット

1.住宅ローンの審査が厳しい

ㅤ住宅ローンは金融機関によって多少内容が異なりますが、

ㅤ万が一支払いができなくなった場合に備えて、金融機関は事前に抵当権を設定します。

ㅤ通常抵当権は土地・建物の両方に設定されますが、

ㅤ借地権付の場合は土地に抵当権を設定することができません。

ㅤそのため金融機関は『借地権付きマンションは担保評価が低い』と判断し、ローン審査が厳しくなります。

2.毎月地代の支払いが必要

ㅤ借地権とは「その土地を借りる権利」なので、借主は毎月借地代を地主に支払う義務が生じます。

ㅤまた、土地の金額が上がれば、当然地代も上がります。

ㅤ特に人気エリアは今後土地の金額が上がる可能性があるので、そういったリスクも考慮しておきましょう。

3.所有できる期間が限られている

ㅤ借地権付きのマンションは契約期間満了後、その土地を更地にしたうえで地主に返還する必要があります。

ㅤそのため、契約満了時までに建物解体費をマンションの住民で積み立てしておく必要があります。

 

 

最後に